TUNIS — L'indice des prix de l'immobilier bâti a progressé de 5,6 % au quatrième trimestre 2025 par rapport au même trimestre de 2024, selon les données de l'Institut national de la statistique diffusées cette semaine. Sur la même période, le volume des transactions a reculé dans toutes les catégories de biens suivies par l'institut.

D'un trimestre à l'autre, l'indice n'a bougé que de 0,3 %, et cette faible hausse masque deux mouvements opposés : les maisons et villas gagnent 1,8 % tandis que les appartements corrigent de 0,3 % à la baisse. Les terrains à bâtir, eux, progressent de 1,9 % sur le trimestre.

En glissement annuel, le tableau est homogène : appartements en hausse de 5,7 %, maisons individuelles de 5,6 %, terrains résidentiels de 3,9 %.

Le Sahel tire l'indice

L'écart régional est large. Le bâti du Sahel — Nabeul, Sousse, Monastir et Mahdia — s'apprécie de 6,9 % sur douze mois, soit plus du double des 2,9 % enregistrés dans le Grand Tunis. Pour les terrains à bâtir, les hausses annuelles atteignent 4,8 % dans le Grand Tunis, 5,3 % au Sahel et 3,6 % dans la zone de Sfax et du Sud. Le Nord-Ouest fait exception, avec un repli de 1,1 % des prix des terrains résidentiels.

Cette divergence compte, parce qu'elle sépare deux marchés distincts. Les gouvernorats côtiers absorbent la demande liée au tourisme, les acquisitions des Tunisiens résidant à l'étranger et les résidences secondaires ; l'intérieur du pays, non. Le même indice national décrit donc une fracture de plus en plus nationale.

Les prix montent, les acheteurs se retirent

C'est la seconde moitié des données qui devrait retenir l'attention. Corrigé des variations saisonnières, le volume des transactions recule au quatrième trimestre par rapport au troisième dans toutes les catégories : – 2,9 % pour les terrains à bâtir, – 2,4 % pour les maisons et – 4,9 % pour les appartements, la baisse la plus marquée des trois.

Des prix qui montent avec des volumes qui baissent ne signalent pas un marché solide. Dans Managers, l'analyste Bassem Ennaifar lit cette combinaison comme « une érosion nette du pouvoir d'achat des ménages et des capacités de financement bancaire » : les acheteurs ne suivent plus les prix affichés, et les vendeurs ne les baissent pas.

Le canal du crédit explique une bonne part du phénomène. Les crédits logement tunisiens sont largement indexés sur le taux du marché monétaire, et la Banque centrale a de nouveau maintenu son taux directeur inchangé en juillet. L'inflation est revenue à 5,1 % ce même mois, mais le coût de l'emprunt n'a pas suivi le même rythme, et les revenus des ménages n'ont pas rattrapé trois années de hausses cumulées.

Ce que les données impliquent

Les deux moitiés de la publication renvoient à des remèdes différents, et il vaut la peine de ne pas les confondre. Si la contrainte dominante est la capacité de financement, comme le suggère la lecture d'Ennaifar, ce sont les mesures agissant sur le coût ou la durée du crédit qui déplacent le marché. Si la contrainte est le niveau des prix lui-même, le levier est l'offre — et là, l'indice de l'INS ne peut pas répondre, puisqu'il ne publie ni le stock de logements achevés invendus ni le nombre de logements vacants.

Cette lacune est en soi un problème de politique publique. La Tunisie mesure trimestriellement les prix de l'immobilier et trimestriellement la demande, mais pas le stock disponible qui dirait aux acheteurs, aux promoteurs et à l'État si le pays manque de logements ou manque de logements abordables. Ce ne sont pas les mêmes pénuries, et elles n'appellent pas les mêmes solutions.

L'INS publie cet indice chaque trimestre. La lecture du premier trimestre 2026 dira si la contraction observée relève du bruit saisonnier ou du début d'une tendance.